よくあるご質問

不動産登記業務

不動産登記はどんな場合に必要ですか？

主に以下の場合に必要となります。
①マイホームを新築したとき、新築マンションを購入したとき
一戸建ての住宅をハウスメーカー（住宅建設会社）で建てたり、新築マンションを購入したりすると、建物の表題登記をします。そのあとに、建物の所有権保存登記をします。
＜建物の表題登記とは？＞
法務局に新築建物の物理的現況を申請する登記のこと。（どこの場所に、どのぐらいの大きさ等のこういう新築建物が建ちましたと誰にでもわかるようにする登記）
表題登記は「土地家屋調査士」が担当します。
＜所有権保存登記とは？＞
法務局に新築建物の所有者が誰かを申請する登記のこと。（新築した建物を、誰に対しても、わたしが所有者ですと言えるようにする登記）
所有権保存登記は「司法書士」が担当します。

②マイホームを売るとき・買うとき
売主名義の登記を、買主名義に書き換える登記（所有権移転登記）をします。場合によっては、以下の登記も必要となります。
売主の登記簿上の住所（名前）が現在の住所（名前）と異なる場合は、現在の住所や名前に合致させる登記（登記名義人表示変更登記）をします。
売主の住宅ローンの抵当権の登記が残っている場合は、抵当権を消す登記（抵当権抹消登記）をします。
買主が住宅ローンを組む場合は、担保に入れる登記（抵当権設定登記）をします。

③不動産（マイホーム・マンションや土地等）をお持ちのかたがお亡くなりになったとき
相続をすることになった方へ名義を書き換える登記（相続登記）をします。

不動産の売買契約する際に、買主又は売主の判断能力がない場合はどのようにして売買の手続きを進めれば良いでしょうか？

成年後見制度（※）を利用して成年後見人を家庭裁判所に選任してもらい、本人の代わりに成年後見人が契約等の法律行為を行う方法があります。

不動産の登記は誰にお願いすればいいですか？

不動産の登記は、表示に関する登記と権利に関する登記の２種類があります。
表示に関する登記は「土地家屋調査士」が担当し、権利に関する登記は「司法書士」が担当します。
当事務所は「土地家屋調査士」「司法書士」の専門家がいますので、不動産の登記に関するご相談がありましたらお気軽にご連絡ください。

銀行の住宅ローンを完済したら何か登記は必要ですか？

ローンを完済しても、自動的に抵当権の登記は消えません。抵当権を消すためには登記（抵当権抹消登記）をする必要があります。
いつまでに登記を行わなければならないという期限はありませんが、金融機関から書類を受け取っている場合は、発行から３ヶ月の期間しか有効ではない書類（代表者事項証明書）がありますので、早めに登記をされた方が良いと思います。ご連絡を頂ければ、お見積金額をお伝えします。

住所が変わったのですが、登記が必要になりますか？

登記の申請をしないと登記簿上の住所は変更されません。今後売却や借入をする際には必要になるので、もしそういった予定があれば早めに進めておくと良いでしょう。その際には前住所の記載のある住民票や、区画整理が終わったのであれば町名地番変更証明が必要になります。何度も引っ越しをしていると、多くの書類が必要になります。

昨年新築し、夫婦共有名義にしておいたのですが、確定申告に行ったところ、建物の持分を変えないと贈与税がかかると指摘を受けました。半分ずつではダメなのですか？あとから持分を変える事はできるのですか？

土地・建物名義や持分の割合は出資の割合に応じて決めるのが原則です。夫婦だからといっても、単純に半分ずつということにはなりません。
所有権更正もしくは所有権移転の登記をすることで持分や名義を正しいものに直すことができます。住宅ローンの有無や現在の登記の状況によって手続きの内容が変わってきます。

裁判所への申立書類作成業務

成年後見制度とはどんな制度ですか？

認知症、知的障害、精神障害などの理由で判断能力の不十分な方々は、不動産や預貯金などの財産を管理したり、身のまわりの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだり、遺産分割の協議をしたりする必要があっても、自分でこれらのことをするのが難しいことがほとんどです。
また、自分に不利益な契約であってもよく判断ができずに契約を結んでしまい、悪徳商法の被害にあうおそれもあります。このような判断能力の不十分な方々を保護する制度が成年後見制度です。

成年後見人の任務は売買の手続きと共に終了するのでしょうか？

成年後見人の任務は売買の手続きが終わった後も続きます。従って成年後見人になると決めた方は売買手続きの先のことも考えることが必要です。

成年後見制度を利用した場合、どのようなことが起きますか？

• ①医師や税理士等の資格、会社役員や公務員の地位を失います。
• ②実印が無効になります。

成年後見制度を利用した場合、戸籍にその旨が記載されますか？

戸籍に成年後見の旨の記載がされることはありません。

成年後見制度を利用した場合、選挙権を失ってしまいますか？

選挙権は失いません。（平成２５年６月に改正公職選挙法が施行されました）

ハウスメーカー様へ

建物の名義を夫婦共有にしたいのですが持分はどのように決めたらよいですか？

原則建物の出資割合に応じて持分を決めます。出資割合と登記持分にズレがありますと贈与税の課税対象となる可能性がありますので注意が必要です。配偶者控除等各種制度があり条件を満たすことで出資していなくても持分を持つ事ができる場合もあります。
詳しくは税務署にご相談ください。

住宅ローンの無いお客様ですが登記は必要ですか？

建物表題登記、建物滅失登記、土地地目変更登記の必要性につきましては下記のとおりです。
所有権保存登記は必ずしなければならない登記ではありません。ただ将来借入、売却、相続などがある場合には必ず所有権保存登記をしなければなりません。また新築後１年以内であれば住宅用家屋証明書が取得でき登録免許税の軽減を受けられます。

表題登記の必要性について
建物を新築した場合の表題登記は報告的登記と呼ばれ、建物の所有者（又はその承継人）は申請する義務が課されるため新築建物が完成した際には表題登記を早めに申請することをお勧めします。

滅失登記の必要性について
建物を取り壊して、その敷地に別の建物を新築した場合、同一の敷地に現存する建物と現存しない建物の登記が重複して存在する状態は、不動産取引の安全を図る不動産登記制度の目的に合致しないため、建物を取り壊しが完了したら速やかに申請することが望ましいです。
滅失登記も表題登記同様に報告的登記として、申請義務が課されます。

地目変更登記の必要性について
登記記録に記録されている地目が、他の地目に変更となった場合には、その土地の所有者は地目の変更登記を申請しなければならないことになっています。こちらも報告的登記として、申請義務が課されるため早めに申請することをお勧めします。 雑種地や山林、畑等として記録されている土地の上に新築建物が完成した場合、地目を宅地に変更する必要が出てきます。
また、田や畑として記録されている土地の地目を変更する際には農地法所定の許可（農業委員会が作成するものや、県知事が作成するものがあります）が必要となります。

建物表題登記はどこまで出来ていれば申請できますか？

原則建物本体が完成していなければ申請できません。具体的にはクロス、外壁、水回り(トイレ、キッチン、洗面所、浴室)が概ね完成している事が望ましいです。

住宅ローンを使いますが土地の所有者である担保提供者が高齢者ですが何か問題はありますか？

健康具合によりますが認知症を患っている場合や寝たきりの方の場合は成年後見人の選任等が必要となる場合があります。その場合には手続きに時間がかかりますので早めに司法書士にご連絡ください。

住宅ローンを使いますが土地の権利証を紛失しています。手続きは大丈夫ですか？

どうしても見つからない場合には司法書士による本人確認情報の作成または公証人による認証文の作成により手続きを進める事は出来ますが別途手数料が発生します。

住宅ローンを使いますが土地の所有者は亡くなっています。問題はありますか？

相続人への相続登記が必ず必要となります。時間がかかる場合もありますので早めに司法書士にご連絡ください。

登記費用はすぐ算出できますか？

建物のお引渡にかかる登記でしたら建築確認、銀行の担当者、連絡先と何点か確認させていただけましたら原則当日中には算出できます。土地のご決済の場合には評価証明書が必要となりますので弊所手配の場合には２～３日お時間をいただく場合がございます。

建物表題登記は申請から完了までにはどれくらいかかりますか？

時期や法務局で異なりますが、長いところで２週間（10営業日）ほどかかるところもあります。

施主様が海外に転勤中で、日本に住所がありません。登記はできますか？

登記可能です。その場合に必要になる一般的書類は、住民票に代わるものとして、現地領事館の在留証明書があります。借入がある場合は、印鑑証明書に代わるものとし、サイン証明書を合綴した委任状などがあります。日本に住所がなくても、登記は可能です。

建築確認申請は共有名義でしたが、実際は単独名義で登記したいです。そのままで、登記可能ですか？

登記可能です。その場合は、印鑑証明書付き上申書が必要となります。建築確認申請を取り直す必要はありません。

長期優良認定を取ると、登記ではどんな特典がありますか？

長期優良認定がある建物だと、登録免許税の居住用軽減適用の割合が大きくなります。
通常（長期優良認定なしの場合）は、課税価格の0.15%
長期優良認定ありの場合は、課税価格の0.1%となります。

未登記の建物を取り壊しました。取り壊した時は滅失登記が必要と聞いたのですが？

未登記の建物であれば、滅失登記をすべき建物の登記がないので、登記申請は不要です。
固定資産税等が掛かっている建物であれば取壊しの後、市役所等に届け出が必要になる事があります。また、建て替えをされた場合、市街化調整区域等ですと、一度表題登記を申請してから滅失登記を入れる必要があるかもしれません。

父の土地を借りて建築予定なのですが、完済しているはずの銀行の抵当権がついています。

抵当権の登記はローンを完済したからといって自動で消えるわけではありません。
通常は完済した後に銀行から抵当権を抹消するための書類を受け取っていると思いますので、お手元に残っていればその書類を流用できる可能性があります。銀行の種類や完済の時期によって、もしくは書類を紛失されている時には再発行手続き等が必要です。
新規で住宅ローンを組む予定がある時には抵当権を消さないとならないと思います。

相続で土地を譲り受けました。謄本を見ると明治時代に知らない人から借りたと思われる抵当権がついています。借入１円と書いてあるので無視してもいいですか？

何代か前の方が借入をしていたものと推測されます。実質的には完済されている借入である事がほとんどで、休眠担保等と呼んだりします。
ただし、登記は残っている為、今後新たに借り入れをする際等には支障が出ますので、消しておく方が良いでしょう。
貸主を探したり、供託をするなど通常の手続きより時間が掛かります。

区画整理区内で保留地に建築予定です。登記ができない土地と聞いたのですが？

区画整理区内の土地の種類には仮換地と保留地という２種類があります。仮換地には登記をする割り当てられた土地（従前地）というものがあり、登記手続上はほぼ通常の土地と変わりません。保留地とは従前地のない土地で多くの場合は区画整理組合が販売している土地になります。新規建築等はできますが、土地についての登記は区画整理完了（換地処分）までできないので、ひとまず建物についてのみ登記をするようになります。

商業登記・法人登記業務

資本金１円でも会社設立できますか？

資本金１円でも設立できます。

取締役は自分1人で会社設立したいのですができますか？

取締役は１人でも設立できます。その場合は取締役会を設置することはできません。

有限会社を設立したいのですができますか？

法律が改正されたため、有限会社を設立することはできなくなりました。現在ある有限会社は、法律改正前に設立した会社です。

デット・エクイティ・スワップ（ＤＥＳ）をすると良いと聞いたことがあります。どんな内容のことですか？

デット・エクイティ・スワップ（DES）とは、借入金（デット）と資本（エクイティ）を交換（スワップ）することです。
「債務の株式化」の事です。会社に対する貸付金などの金銭債権を出資金とし、株式を発行させます。例えば、中小企業などでは社長から借入金がある場合があると思います。ＤＥＳをすることで、貸借対照表の負債を減少させ、その分資本を増加させることができます。
結果として、会社の自己資本比率が上がり、経営の健全性が高いとみなされ、金融機関からの借入を有利にできるなどのメリットがあると言えるでしょう。